Una de las razones por las que me registré como autónomo fue la posibilidad de obtener una hipoteca.
Recientemente, mi cónyuge y yo obtuvimos una hipoteca en Valencia por el 80% (2,95% anual). A pesar de que llevaba menos de 8 meses como autónomo y no tenía declaración anual (renta). Todo el proceso tomó menos de un mes y medio desde la primera visita al banco y la pregunta “¿es posible obtener una hipoteca y qué se necesita para ello?” hasta el momento de recibir las llaves del apartamento. También añadiré que vivimos en España bajo protección temporal para ucranianos.
Brevemente sobre el apartamento: 120 metros cuadrados, 5 habitaciones (solo una de ellas con ventana al patio interior), salón grande, 2 baños, cocina separada con galería, balcón, edificio con ascensor. El apartamento está parcialmente reformado. El edificio está muy bien cuidado, hace un par de años se realizó una reforma integral del portal, la fachada y el tejado. A 2 minutos a pie del metro, a 5 minutos en metro del centro de Valencia. No revelaré el precio del apartamento.
El proceso podría haber llevado menos tiempo si no hubiéramos luchado hasta el final por una hipoteca del 90% (para la cual teníamos buenas posibilidades).
La cantidad que necesitamos para obtener la hipoteca: un 20% de entrada sobre el valor del apartamento, 9% de impuesto ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), 4.000 euros de comisión de la agencia, aproximadamente 1.000 euros de servicios notariales, más hasta 1.000 euros para varios gastos menores (parte de los cuales se devolverán más tarde).
En general, no diría que todo el proceso fue muy complicado, más bien de dificultad media. Tanto mi cónyuge como yo tuvimos que estar presentes en muchos lugares, junto con nuestro hijo pequeño, a veces fue un poco difícil (visitas a apartamentos, algunas visitas al banco, notario, etc.). Además, como no hablo español, tuve que comunicarme con Google Translate y ChatGPT, lo que también complicó considerablemente todo el proceso.
Todo el proceso de obtención de la hipoteca lo he descrito detalladamente más abajo, espero que mi experiencia les sea útil.
Un pequeño paréntesis. Si planea registrarse como autónomo, le serán útiles estos enlaces:
Inicialmente, planeaba escribir un artículo en formato de diario para describir en detalle qué tuve que hacer exactamente y cuándo. Sin embargo, durante el proceso, me di cuenta de que el formato de ensayo era mucho más adecuado. Resultó haber demasiada información, y quería no solo enumerar eventos, sino también compartir mis reflexiones.
Descargo de responsabilidad importante: no soy un experto en bienes raíces ni en obtención de hipotecas. Este ensayo describe mi experiencia subjetiva, con algunas recomendaciones y reflexiones también subjetivas. Su experiencia puede ser diferente, y es posible que yo no haya previsto algo o haya cometido algunos errores.
Como ya dije al principio, ni siquiera esperábamos obtener una hipoteca en un futuro próximo. Queríamos intentar hacerlo, en el mejor de los casos, el próximo año. Pero nos salió de casualidad ahora.
Mi cónyuge y yo siempre tratamos de seguir un enfoque probabilístico. Especialmente en cuestiones sobre las que muchos dicen “no se puede”, “no funcionará”, etc. Entre “probabilidades nulas” (cuando no intentas nada) y “probabilidades muy pequeñas” hay un abismo gigante. Si hay una posibilidad de intentar aprovechar pequeñas posibilidades, hay que hacerlo, de lo cual nos convencimos una vez más.
Gracias a varias personas del chat que me ayudaron con algunas preguntas en las que no tenía experiencia. Y por compartir sus casos exitosos de obtención de hipotecas.
Si la información sobre la hipoteca le resulta útil y desea agradecerme por mi trabajo, visite la sección secreta.
Mi cónyuge prácticamente me obligó a ir al banco, solo para preguntar si sería posible obtener una hipoteca y qué se necesitaría para ello. En ese momento, ni siquiera esperábamos hacer esto en un futuro próximo. El objetivo de la visita era conocer previamente los principales matices para intentar obtener una hipoteca el próximo año.
Entre mis conocidos había dos casos exitosos de obtención de hipotecas en CaixaBank, así que fui allí en primer lugar.
En el banco me dijeron que con mis ingresos y los documentos disponibles, podría intentar solicitar una hipoteca. Lista de documentos necesarios:
Todos estos documentos se pueden proporcionar fácilmente si eres autónomo. Pero mi problema era que no tenía declaración anual (renta) del año anterior (2023), porque comencé mi actividad como autónomo en 2024. En lugar de la declaración anual, solo podía proporcionar declaraciones trimestrales de 3 trimestres del año en curso. Este es un problema serio que reduce significativamente las posibilidades de aprobación de la hipoteca.
El gerente explicó dos posibles opciones de hipoteca:
Primero necesitas encontrar una propiedad específica, y luego ir al banco y solicitar una hipoteca.
Además, el gerente me imprimió una simulación de hipoteca a 30 años, con una entrada del 10%. Esta simulación muestra pagos mensuales, interés hipotecario, etc.
Esa misma noche, mi cónyuge y yo comenzamos a buscar un apartamento. En los sitios web de propiedades bancarias, la selección era pequeña, y ninguna de las opciones cumplía con nuestros criterios. Por lo tanto, comenzamos a buscar en idealista e inmediatamente enviamos varias solicitudes para visitas.
Creamos una tabla detallada para poder rastrear convenientemente todas las opciones que ya habíamos visto o queríamos ver. La tabla contenía la siguiente información: precio, enlace al objeto, contactos, distrito, superficie (habitable/total), número de habitaciones, número de baños, presencia de balcón/terraza, piso, año de construcción, fecha de visita programada y nuestro comentario.
Un pequeño paréntesis para que sea más comprensible por qué los eventos se desarrollaron tan rápidamente a partir de aquí.
En el primer año de vida en Valencia, mi cónyuge y yo recorrimos cuidadosamente casi todos los distritos de Valencia, y formamos una comprensión de en qué distritos nos gustaría vivir y en cuáles no bajo ninguna circunstancia. Además, en el momento de buscar apartamento, ya teníamos una muy buena experiencia visual y comprensión de qué criterios usar para elegir, a qué prestar atención y qué precios hay actualmente en el mercado. Durante el año, vimos mucho contenido sobre bienes raíces y monitoreamos regularmente las opciones en idealista.
Inicialmente queríamos buscar vivienda en dos distritos específicos, pero luego nos decidimos por uno (el que más nos gusta). No consideramos los pisos 0 y 1, porque tienen menos luz, más ruido de la calle, emisiones de los coches y otros olores, posibles problemas de humedad, cucarachas. También decidimos buscar un edificio con ascensor, un apartamento de 4-5 habitaciones (preferiblemente con 2 baños), con balcón o terraza.
El primer día vimos tres apartamentos en un distrito. Uno nos gustó mucho, los otros no nos gustaron. Cada visita tomó aproximadamente media hora, en esta etapa fue suficiente para familiarizarnos superficialmente con las opciones. Inmediatamente “anotamos” todas las impresiones de los apartamentos con la ayuda de ChatGPT, para no confundirnos y no olvidar nada más tarde.
Al día siguiente vimos otros dos apartamentos en el mismo distrito. Y decidimos comprar el apartamento que nos gustó el día anterior.
Caminamos de nuevo hacia el edificio y atrapamos a algunos residentes cerca de la entrada para preguntarles en detalle sobre el edificio mismo y los vecinos (nivel de ruido, cualquier problema).
Desde el momento de enviar la solicitud en idealista hasta el momento de nuestra decisión de que tomaríamos precisamente este apartamento, pasaron 3 días. Me parece que no podríamos haber elegido más rápido. Incluso buscamos un apartamento para alquilar durante más tiempo, aproximadamente una semana.
Antes de dejar un depósito por el apartamento, decidimos verlo de nuevo. Esta vez llamamos a un especialista que se dedica a reformas y sabe mucho sobre el tema. Encontrar tal especialista, por alguna razón, resultó no ser fácil, no todos entendían qué necesitábamos exactamente.
Nos ayudó a inspeccionar minuciosamente todo el apartamento, lo que tomó una hora y media. Recomiendo no programar visitas largas durante la siesta, nuestra agente inmobiliaria se enojó mucho y al final dijo “terminen ya” :)
El objetivo de esta inspección era encontrar problemas críticos por los cuales no valdría la pena comprar el apartamento o que serían un argumento para reducir el precio.
Tuvimos suerte, y junto con la agente inmobiliaria también estaba el propietario del apartamento, quien pudo responder muchas preguntas. Al final, el especialista en reformas y nosotros estuvimos satisfechos, los defectos que encontramos no eran críticos. Y, además, logramos negociar 10.000 euros menos.
Después de la visita, fuimos inmediatamente a la oficina de la agencia para reservar el apartamento y dejar un depósito. La firma de las Arras tomó aproximadamente otra hora, dejamos un depósito de 3.000 euros.
Arras — es un contrato preliminar o acuerdo de depósito que se utiliza en España al comprar bienes inmuebles. Este documento establece las obligaciones entre el vendedor y el comprador antes de concluir el contrato principal de compraventa.
En nuestras Arras se establecía que si ningún banco nos concedía una hipoteca, nos devolverían el depósito de 3.000 euros.
En general, mi conocimiento sobre este tema es muy básico, tuve que consultar con ChatGPT, buscar información en YouTube, y también preguntar a amigos que habían comprado apartamentos en Valencia. También consultamos con una agente inmobiliaria conocida antes de reservar el apartamento, para asegurarnos de que el precio era adecuado y para recibir consejos sobre la negociación.
He enumerado los criterios a los que prestamos atención al visitar el apartamento. La lista no pretende ser un estándar, pero creo que es un buen punto de partida.
Por la tarde, la agente inmobiliaria me envió la Nota Simple (documento con información sobre la propiedad), después de lo cual tenía que ir al banco. Pero ese día ya era tarde, quedaba poco tiempo antes del cierre del banco, así que tuve que posponer la visita.
Mi cónyuge y yo fuimos al banco con todos los documentos y presentamos la solicitud de hipoteca. Tuvimos que firmar muchas cosas, todo tomó más de una hora. ¡El gerente se sorprendió de que hubiéramos encontrado un apartamento en tan solo unos días! :)
Eso es todo, a partir de este momento solo teníamos que esperar la decisión del banco.
Al día siguiente, el gerente me escribió para que fuera al banco. Resultó que el banco ya había aprobado la hipoteca tanto al 80% como al 90%, pero para obtener el 90% teníamos que completar una solicitud para el programa gubernamental IVF Vivienda (esto se hace en línea, bastante rápido).
Me alegré, pero fui escéptico, porque no sabía qué programa era este y si sería fácil solicitarlo. Desafortunadamente, mi cónyuge y yo no cumplíamos con un criterio: era necesario tener 2 años de residencia oficialmente confirmada en la Comunidad Valenciana (con empadronamiento). Solo teníamos un año y medio.
A partir de este día, podíamos firmar la hipoteca del 80% en cualquier momento, porque ya estaba confirmada. Pero decidimos comenzar a luchar por obtener el 90%, esta lucha duró 18 días. Si hubiéramos aceptado el 80% de inmediato, todo el proceso habría tomado menos de un mes. Pero realmente queríamos obtener el 90%.
El gerente me informó que había una posibilidad de aprobar una hipoteca con cobertura del 90% sin usar el programa IVF Vivienda si abría una cuenta en el banco y transfería parte de los fondos a ella. Además, mi calificación crediticia RISA actual era de 3.1. Si lograba reducirla a 2.9, el banco podría confirmar una cobertura del 90%.
Calificación crediticia RISA: es una calificación interna de CaixaBank que ayuda al banco a tomar decisiones al otorgar préstamos hipotecarios, evaluando los riesgos asociados con la posible insolvencia del prestatario. Puede verse influida por: historial crediticio, obligaciones financieras actuales, ingresos y estabilidad laboral, datos personales (edad, estado civil, número de dependientes). También puede verse positivamente influenciada por su historial de relaciones con el banco (recepción de salario, compra de productos bancarios).
Si hubiera sabido esto de antemano, habría abierto inicialmente una cuenta en CaixaBank en lugar de Santander durante el registro como autónomo. La probabilidad de obtener una hipoteca del 90% habría sido mayor.
Abrí una cuenta, el mismo día transferí un poco más de 20.000 euros (cantidad suficiente, según el gerente). Ahora teníamos que esperar un par de semanas hasta principios del mes siguiente, mientras se actualizaba la calificación crediticia. También, me pidieron redirigir los pagos como autónomo a CaixaBank en lugar de Santander.
Entre jueves y viernes, también visité todos los demás bancos importantes (hasta 10 en total). Todos los bancos rechazaron casi de inmediato, debido a que no tenía Renta (declaración anual) de 2023. En uno de los bancos, la gerente intentó presentar una solicitud, pero después de 2 horas llamó e informó del rechazo.
El gerente me aconsejó abrir una cuenta de ahorro. Dijo que esto podría aumentar mis posibilidades de recálculo de la calificación crediticia. Y que esta cuenta se podría cerrar aproximadamente un mes después (costaría unos 20 euros). Decidí probar también esta opción.
El gerente del banco se puso en contacto con la agente inmobiliaria para programar una fecha para la visita del tasador para evaluar el apartamento. La tasación costó unos 300 euros, el banco prometió devolver este dinero si se firmaba la hipoteca.
El banco solicitó el contrato preliminar, confirmando el depósito (Arras).
Sin esperar al comienzo del mes siguiente, el gerente intentó recalcular mi calificación crediticia con antelación, pero nada cambió.
Firmé la autorización para realizar la tasación y proporcioné documentos adicionales sobre la ausencia de deudas con Hacienda y la Seguridad Social.
Acordamos con la agente inmobiliaria y el vendedor esperar hasta el día 5 del mes siguiente para recalcular la calificación crediticia. Y que si no nos aprobaban el 90%, tomaríamos la hipoteca del 80%.
Pero había un pequeño matiz, que si al final no formalizamos la hipoteca, no nos devolverían los 3.000 euros de depósito. Porque para el día 5 del mes siguiente ya habrían pasado más de 20 días, que están previstos en el contrato. Asumimos este pequeño riesgo.
El tasador visitó el apartamento para confirmar su valor de mercado.
Se completó la tasación del apartamento, y su valor resultó ser superior al precio al que lo estamos comprando. Esto es una buena señal, ya que si el valor de tasación hubiera sido inferior, el banco habría proporcionado la hipoteca basándose en su tasación, no en el costo real de compra.
El gerente propuso formalizar previamente un seguro de vida, seguro del apartamento y sistema de seguridad. Con el inicio de la facturación hacia finales del mes siguiente (ya después de firmar la hipoteca). Esto también debería haber aumentado nuestras posibilidades.
Estos servicios reducen la tasa de interés hipotecario, y también son obligatorios durante los primeros 3 años (según el gerente).
Tasa estándar - 3,95% anual. Si transfiere su salario al banco, pero no adquiere ningún servicio adicional - 3,6% anual. Si transfiere su salario al banco, y adquiere seguro de vida, seguro de vivienda y sistema de seguridad - 2,95% anual.
Por supuesto, es más beneficioso tomar la menor cantidad de servicios posibles, en total pagará menos dinero (incluso considerando la tasa de interés hipotecario más alta).
Es importante tener en cuenta que el seguro de vivienda es obligatorio durante todo el plazo de la hipoteca. Pero no está obligado a comprarlo precisamente en el banco, puede tomarlo donde quiera, lo importante es que satisfaga los criterios necesarios (que se especifican en su contrato hipotecario).
Fui al banco para recalcular la calificación crediticia. Y no mejoró…
Esto significaba que el banco solo podía dar una hipoteca del 80%. Tenía sentimientos un poco mezclados, por un lado estaba contento de que pudiéramos seguir adelante, por otro - el 80% no era tan cómodo para nosotros como el 90%.
Inmediatamente firmé los documentos necesarios para obtener el 80%. Ese mismo día, el gerente del banco se puso en contacto con la agente inmobiliaria para concertar una cita con el notario para la firma final del contrato de compraventa aproximadamente 10 días después.
Cerré la cuenta de ahorro que había abierto anteriormente para mejorar la calificación crediticia.
Confirmé con el gerente la cantidad exacta que debía estar en la cuenta el día de la transacción. Incluye:
La buena noticia fue que el impuesto ITP sería un poco inferior al 10%, ya que mi esposa es menor de 36 años y no trabaja (la mitad del impuesto lo pagaré yo a una tasa del 10%, y la otra mitad - mi cónyuge, a una tasa reducida del 8%).
Firmamos muchos documentos en el banco, confirmando las condiciones de la hipoteca, y también estudiamos una guía de instrucciones con información sobre multas y retrasos en los pagos.
El día más extraño de todo el proceso, que se destaca bastante de la imagen general.
Teníamos que ir a una reunión preliminar con el notario. En total, debe haber dos reuniones con el notario: la primera - preliminar, donde explican las condiciones de la hipoteca, piden que complete un cuestionario para asegurarse de que entiende todo correctamente; la segunda - firma final por el comprador y el vendedor, entrega de llaves.
Nos advirtieron que para la reunión final tendríamos que venir con un traductor (desafortunadamente, aún no hemos aprendido español).
Pensé que para la reunión preliminar podría no llevar traductor, después de todo, es una reunión preliminar. Y también pensé que no necesitaba llevar ningún documento :) El notario estaba, por decirlo suavemente, sorprendido con este enfoque. Mi esposa, por decirlo suavemente, también. Incluso yo mismo me sorprendí, en Ucrania nunca se me ocurriría hacer algo así, pero después de 2 años en España me he relajado un poco.
Afortunadamente, pudimos hacer todo, enviamos documentos por email y usamos ChatGPT como traductor. Pero no recomiendo repetir nuestra experiencia, como dijo el notario “¿qué, los documentos SIEMPRE hay que llevarlos a tales reuniones”. Nos las arreglamos en aproximadamente media hora, completamos y firmamos el cuestionario, y fuimos a tomar un café.
De esto debería encargarse la agente inmobiliaria, pero estoy acostumbrado a controlar todo. Ella prometió proporcionar todos los recibos y certificados necesarios para que me asegurara de que no había deudas de agua, electricidad, gas (es raro, pero en nuestro apartamento hay gas instalado), fondo de la comunidad de propietarios.
Con el agua, la electricidad, el gas - no hay problemas. Incluso si hay deudas, permanecen con el propietario anterior, teóricamente usted no tiene nada que ver y no tendrá que cubrirlas. Pero con el fondo de la comunidad de propietarios es más complicado, por ley, las deudas de los últimos 3 años (si las hay) pasan a usted. Por eso es muy importante verificar de antemano la existencia del documento Certificado de estar al corriente de pago, que confirmará que no hay deudas con el fondo de la comunidad de propietarios.
En este día se realizó la firma final de documentos.
Acordamos reunirnos con el vendedor 45 minutos antes de la firma ante el notario, para ver de nuevo el apartamento. Necesitábamos asegurarnos de que el apartamento seguía en las mismas condiciones que estaba durante la última visita. Durante las visitas, le preguntamos a la agente inmobiliaria si quedaría todo el mobiliario en el apartamento, nos dijeron “si quieren - dejarán los muebles”. Decidimos tomar el apartamento con muebles, porque poco después de la firma planeábamos que vinieran familiares, y decidimos alojarlos en nuestro apartamento.
Nos esperaba, caramba, una sorpresa. Adelantándome, fue un día estresante.
Entramos en el apartamento antes de la firma, y descubrimos que no estaba casi ningún mueble ni la nevera. Pasamos cerca de una hora decidiendo qué hacer.
Desafortunadamente, la agente inmobiliaria olvidó transmitir al propietario que dejara los muebles. Y él se llevó todo, parte lo tiró. Después de largas discusiones, acordamos que el vendedor nos dejara un depósito, y nosotros firmaríamos el contrato de compraventa. Y dentro de 2 días el vendedor traería al apartamento 3 camas con colchones, un escritorio, una mesa de comedor, 6 sillas y una nevera. Después de lo cual le devolveríamos el depósito.
Después de la visita, fuimos a la firma final con el notario, esta vez con un amigo que habla bien español :) Y también, decidimos llevar documentos, ¡hoy seguro que serán necesarios!
La firma tomó una hora y media, revisamos y preguntamos todo muy meticulosamente antes de firmar algo.
Recogimos las llaves, ahora el proyecto “formalización de la hipoteca”, que tomó alrededor de un mes y medio - está detrás, casi…
Después de la firma, la agente inmobiliaria transfirió los contratos de servicios públicos a nuestro nombre (electricidad, gas). El agua y el fondo de la comunidad de propietarios tuvieron que transferirse otro día (tomó una hora, la agente inmobiliaria me acompañó a las oficinas y ayudó a hacer todo).
Parecería que eso es todo, se puede relajar. Pero no, se descubrió otro problema. Después de que firmamos todos los documentos ante el notario, el gerente del banco hizo una transferencia al vendedor desde mi cuenta dentro de una hora. Y por alguna razón, transfirió 2.000 euros más de lo necesario.
Al día siguiente tuvimos que ir al banco a aclarar. Se descubrió otro error, esta vez en el contrato preliminar (Arras). Cuando lo firmamos, dejé un depósito de 3.000 euros (por transferencia bancaria a la cuenta de la agencia). En algún momento el banco me pidió que enviara las Arras, pero resultó que solo tenía en mis manos una copia con mi firma (no pregunten por qué, todo fue por factor humano, y porque estábamos muy cansados ese día). Le pedí a la agente inmobiliaria que me enviara el documento donde estaría su firma. Ella lo envió, pero por alguna razón allí se indicaba una suma de depósito de 1.000 euros en lugar de 3.000 euros. No le di importancia (de nuevo, no pregunten por qué, es mi error).
Debido a esto, resultó que el banco transfirió 2.000 euros más al vendedor, porque el banco tenía registrado que dejé un depósito de 1.000 euros, no de 3.000 euros.
Tuvimos que pasar otro día aclarando con la agente inmobiliaria y el vendedor, para que verificaran todo.
Dos días después nos reunimos, para:
El vendedor me transfirió 2.000 euros a la cuenta, con el comentario “Devolución por exceso de transferencia”. Además, insistí en que firmáramos un documento, en el que se indicaba que el banco, por error, había transferido 2.000 euros más a la cuenta del vendedor, que el vendedor estaba de acuerdo con esto, y que me había devuelto el dinero por transferencia bancaria a un IBAN específico. Y que las partes no tienen reclamaciones entre sí. No sé cuán necesario era esto, pero ese es mi enfoque.
Con los muebles fue divertido, estaba seguro de que la agencia utilizaría servicios de mudanza. Pero no, decidieron llevar todo ellos mismos (el antiguo propietario, su cónyuge, la agente inmobiliaria con su jefe) :) Yo también me uní, así que en general lo hicimos rápido, menos mal que todo cabía en el ascensor.
El miércoles por la noche, finalmente, todo el proceso se completó. Nadie le debía nada a nadie, y pudimos respirar tranquilos. Próximo proyecto - reforma del apartamento :)
Leí atentamente el contrato de compraventa (100 páginas), donde también se describen las condiciones de la hipoteca. Aquí destacaré los puntos más interesantes. Por supuesto, esto puede diferir de su contrato con su banco, pero creo que será una referencia útil para entender el panorama general.
Gracias por leer hasta el final. Espero sinceramente que la información haya sido útil y le evite posibles errores. ¡Le deseo que el proceso de obtención de hipoteca sea lo más fluido posible!
Recuerdo que tengo un documento muy detallado sobre el registro y gestión como autónomo. A continuación, enlaces útiles si ya es autónomo o planea registrarse en el futuro:
¡Un abrazo!