Одна из причин, почему я открыл аутономо - возможность получить ипотеку.
Недавно мы с супругой получили ипотеку в Валенсии на 80% (2.95% годовых). При том, что я был аутономо меньше 8 месяцев и у меня не было годовой декларации (renta). Все заняло меньше полутора месяцев с момента первого похода в банк и вопроса “возможно ли получить ипотеку и что для этого нужно?” до момента получения ключей от квартиры. Также добавлю, что в Испании мы живем по временной защите для украинцев.
Вкратце о квартире: площадь 120 квадратов, 5 комнат (только одна из них с окном в колодец), большой зал, 2 санузла, отдельная кухня с галереей, балкон, дом с лифтом. В квартире частично сделан ремонт. Сам дом очень ухоженный, пару лет назад был сделан капитальный ремонт подъезда, фасада и крыши. До метро 2 минуты пешком, до центра Валенсии - 5 минут на метро. Цену квартиры разглашать не буду.
Процесс мог занять меньше времени, если бы мы до последнего не боролись за 90% ипотеку (на которую у нас были хорошие шансы).
Сумма, которая понадобилась для получения ипотеки: 20% взнос от стоимости квартиры, 9% налог ITP (налог на передачу имущества), 4000 евро комиссия агентства, примерно 1000 нотариальные услуги, плюс еще до 1000 евро на разные мелкие расходы (часть из них вернут позже).
В целом, я бы не сказал что весь процесс был очень сложный, скорее средний по сложности. Много где пришлось присутствовать и мне и супруге, вместе с нашим маленьким сыном, иногда было сложновато (просмотры квартир, некоторые походы в банк, нотариус и т.д.). Также, из-за того что я не знаю испанский, пришлось общаться с google translate и chatgpt, что тоже значительно осложняло весь процесс.
Весь процесс получения ипотеки я подробно описал ниже, надеюсь мой опыт будет вам полезен.
Небольшое отступление. Если вы планируете регистрировать аутономо, вам пригодятся эти ссылки:
Изначально я планировал написать статью в формате дневника, чтобы подробно описать, что именно и когда мне пришлось делать. Однако в процессе понял, что формат эссе подходит гораздо лучше. Информации оказалось слишком много, и мне захотелось не просто перечислить события, но и поделиться своими размышлениями.
Важный дисклеймер: я не являются экспертом по недвижимости или получению ипотеки. В этом эссе описан мой субъективный опыт, с некоторыми субъективными рекомендациями и размышлениями. Ваш опыт может отличаться, а также я мог что-то не предусмотреть или допустить какие-то ошибки.
Как я уже сказал в самом начале, мы даже и не рассчитывали получать ипотеку в ближайшее время. Мы хотели пробовать это делать, в лучшем случае, в следующем году. Но у нас случайно получилось сейчас.
Мы с супругой всегда стараемся придерживаться вероятностного подхода. Особенно в вопросах, по которым многие говорят “нельзя”, “не получится” и т.д. Между “нулевыми шансами” (когда ты ничего не пробуешь) и “очень маленькими шансами” - гигантская пропасть. Если есть возможность попробовать воспользоваться маленькими шансами, необходимо это делать, в чем мы и убедились очередной раз.
Спасибо нескольким людям из чата, которые помогли с некоторыми вопросами, в которых я не разбирался. И за то, что поделились своими успешными кейсами получения ипотеки.
Если информация про ипотеку будет для вас полезна, и вы захотите поблагодарить меня за мой труд, загляните в секретный раздел.
Супруга, можно сказать, заставила меня пойти в банк - просто спросить, возможно ли вообще будет получить ипотеку и что для этого нужно. В этот момент мы даже и не надеялись, что будем делать это в ближайшее время. Цель похода была предварительно узнать основные нюансы, чтобы попробовать получить ипотеку в следующем году.
Среди моих знакомых было два успешных кейса получения ипотеки в CaixaBank, поэтому я пошел в первую очередь именно туда.
В банке сказали, что с моим доходом и имеющимися документами можно пробовать подавать заявку на ипотеку. Список необходимых документов:
Все из этих документов можно легко предоставить, если вы аутономо. Но у меня проблема была в том, что годовой декларации (renta) за прошлый год (2023) не было, потому что деятельность аутономо я начал вести в 2024. Вместо годовой декларации я мог предоставить только квартальные декларации за 3 квартала в текущем году. Это серьезная проблема, которая значительно снижает шансы на одобрение ипотеки.
Менеджер объяснил два возможных варианта ипотеки:
Сначала нужно найти конкретный объект недвижимости, а потом приходить в банк и подавать заявку на ипотеку.
Также, менеджер распечатал мне симуляцию ипотеки на 30 лет, с взносом 10%. В этой симуляции отображены ежемесячные взносы, процент по ипотеке и т.д.
В этот же вечер мы с супругой начали поиск квартиры. На сайтах с банковской недвижимостью выбор был небольшой, и никакие из вариантов не подошли по нашим критериям. Поэтому мы начали искать на idealista, и сразу же отправили несколько заявок на просмотр.
Мы составили подробную таблицу, чтобы можно было удобно отслеживать все варианты, которые мы уже посмотрели или хотим посмотреть. В таблице была следующая информация: цена, ссылка на объект, контакты, район, площадь (жилая/общая), количество комнат, количество санузлов, наличие балкона/террасы, этаж, дата постройки, дата запланированного просмотра и наш комментарий.
Небольшое отступление, чтобы было понятнее, почему дальше события развивались настолько быстро.
В первый год жизни в Валенсии мы с супругой тщательно обошли почти все районы Валенсии, и у нас сформировалось понимание в каких районах мы бы хотели жить, а в каких - ни в коем случае. Также, на момент поиска квартиры у нас уже была очень хорошая насмотренность и понимание, по каким критериям нужно выбирать, на что обращать внимание, и какие цены сейчас на рынке. В течение года мы смотрели много контента о недвижимости, и регулярно мониторили варианты на идеалисте.
Изначально мы хотели искать жилье в двух конкретных районах, но позже остановились на одном (который нам больше всего нравится). Мы не рассматривали 0 и 1 этажи, потому что на них меньше света, больше шума с улицы, выхлопов от машин и других запахов, потенциальные проблемы с влажностью, тараканы. Также, решили искать дом с лифтом, квартиру 4-5 комнат (желательно с 2 санузлами), с балконом или террасой.
В первый день мы просмотрели три квартиры в одном районе. Одна из них нам очень понравилась, остальные - не понравились. Каждый просмотр занял примерно полчаса, на этом этапе нам достаточно было поверхностно ознакомиться с вариантами. Все впечатления от квартир мы сразу же “законспектировали” с помощью chatgpt, чтобы потом не путаться и ничего не забыть.
На следующий день мы посмотрели ещё две квартиры в этом же районе. И решили покупать ту квартиру, которая понравилась за день до этого.
Мы еще раз прогулялись к дому и поймали возле подъезда жильцов, чтобы подробно расспросить их о самом доме и соседях (уровень шума, какие-либо проблемы).
С момента отправки заявки на идеалисте до момента нашего решения, что мы будем брать именно ее - прошло 3 дня. Мне кажется, быстрее выбрать мы бы и не смогли. Даже квартиру для аренды мы искали дольше, примерно неделю.
Перед тем, как оставлять задаток за квартиру, мы решили еще раз ее посмотреть. На этот раз с собой позвали специалиста, который занимается ремонтами и хорошо в этом разбирается. Найти такого специалиста почему-то оказалось непросто, не всем был понятен запрос, что именно нам необходимо.
Он помог нам тщательно осмотреть всю квартиру, это заняло полтора часа. Рекомендую не назначать долгие просмотры во время сиесты, наша риелтор очень разозлилась и в конце сказала “закругляйтесь” :)
Цель этого осмотра была - найти критические проблемы, из-за которых квартиру не стоило бы покупать или которые были бы аргументом снизить цену.
Нам повезло, и вместе с риелтором также был собственник квартиры, который смог ответить на многие вопросы. В итоге, специалиста по ремонтам и нас все устроило, те недостатки которые мы нашли - были некритичными. А еще, нам удалось сторговаться на 10к дешевле.
После просмотра мы сразу же пошли в офис агентства, чтобы забронировать квартиру и оставить задаток. Подписание Arras заняло еще примерно час, мы оставили залог 3000 евро.
Arras — это предварительный договор или соглашение о задатке, который используется в Испании при покупке недвижимости. Этот документ фиксирует обязательства между продавцом и покупателем до заключения основного договора купли-продажи.
В нашем Arras было зафиксировано, что если никакие банки не выдадут нам ипотеку, то нам вернут залог 3000 евро.
В целом, я разбираюсь в этом вопросе на очень базовом уровне, пришлось консультироваться с ChatGPT, поискать информацию на YouTube, а также поспрашивать у друзей которые покупали квартиры в Валенсии. Также, мы проконсультировались со знакомой риелтором прежде чем бронировать квартиру, чтобы убедиться в адекватности цены и посоветоваться по поводу торга.
Я перечислил критерии, на которые мы обращали внимание при просмотре квартиры. Список не претендует на эталон, но как мне кажется, является хорошей отправной точкой.
Днем риелтор прислала мне Nota Simple (документ с информацией о недвижимости), после чего мне нужно было идти в банк. Но в этот день было уже поздно, до закрытия банка оставалось мало времени, поэтому пришлось перенести визит.
Мы с супругой пришли в банк со всеми документами, и подали заявку на ипотеку. Пришлось много всего подписывать, все заняло больше часа времени. Менеджер был удивлен, как мы успели за несколько дней найти квартиру :)
Все, с этого момента нам нужно было ждать решения банка.
На следующий день менеджер написал мне, чтобы я пришел в банк. Оказалось, что банк уже одобрил ипотеку на 80% и на 90%, но для получения 90% нам необходимо было заполнить заявку на государственную программу IVF Vivienda (это делается онлайн, довольно быстро).
Я обрадовался, но отнесся скептически, потому что я не знал что это за программа и легко ли ее будет оформить. К сожалению, мы с супругой не подошли по одному критерию - необходимо было иметь 2 года официально подтвержденного проживания в Валенсийском сообществе (с пропиской). У нас было только полтора года.
С этого дня мы могли в любой момент подписывать 80% ипотеку, потому что она уже была подтверждена. Но мы решили начать бороться за получение 90%, эта борьба продлилась аж 18 дней. Если бы мы сразу согласились на 80%, то весь процесс занял бы меньше месяца. Но нам уж очень хотелось получить 90%.
Менеджер сообщил, что есть вероятность одобрения ипотеки с покрытием 90% без использования программы IVF Vivienda, если я открою счет в банке и переведу на него часть средств. Также мой текущий кредитный рейтинг RISA составляет 3.1. Если удастся снизить его до 2.9, банк сможет подтвердить покрытие 90%.
Кредитный рейтинг RISA - это внутренний рейтинг CaixaBank, который помогает банку принимать решения при выдаче ипотечных кредитов, оценивая риски, связанные с возможной неплатежеспособностью заемщика. На него могут влиять: кредитная история, текущие финансовые обязательства, доходы и стабильность занятости, личные данные (возраст, семейное положение, количество иждивенцев). Также, на него положительно может влиять ваша история взаимоотношений с банком (получение зарплаты, покупка банковских продуктов).
Если бы я знал это заранее, я бы изначально открыл счет в CaixaBank вместо Santander во время регистрации аутономо. Вероятность получения 90% ипотеки была бы выше.
Я открыл счет, в этот же день перевел на него чуть больше 20к (достаточная сумма, как сказал менеджер). Теперь нужно было подождать пару недель до начала следующего месяца, пока обновится кредитный рейтинг. Также, меня попросили перенаправить платежи по аутономо в CaixaBank вместо Santander.
За четверг и пятницу я также обошел все остальные крупные банки (всего до 10). Во всех банках отказали почти сразу, из-за того что у меня нет Renta (годовой декларации) за 2023 год. В одном из банков менеджер попробовала подать заявку, но через 2 часа позвонила и сообщила про отказ.
Менеджер посоветовал открыть мне накопительный счёт. Сказал, что это может повысить мои шансы на пересчет кредитного рейтинга. И что этот счет можно будет закрыть примерно через месяц (это будет стоить примерно 20 евро). Решил попробовать и такой вариант.
Менеджер банка связался с риелтором, чтобы назначить дату визита оценщика для оценки квартиры. Оценка стоила около 300 евро, банк пообещал вернуть эти деньги если ипотека будет подписана.
Банк запросил предварительный договор, подтверждающий внесение залога (Arras).
Не дожидаясь начала следующего месяца, менеджер попробовал пересчитать мой кредитный рейтинг заранее - но ничего не поменялось.
Я подписал разрешение на проведение оценки и предоставил дополнительные документы об отсутствии задолженностей перед Hacienda и Seguridad Social.
Мы договорились с риелтором и продавцом подождать до 5 числа следующего месяца, чтобы пересчитать кредитный рейтинг. И что если нам не одобрят 90%, то мы будем брать 80% ипотеку.
Но был небольшой нюанс, что если в итоге мы не оформим ипотеку, то нам не вернут 3000 евро залога. Потому что на момент 5-го числа следующего месяца пройдет уже больше 20 дней, которые предусмотрены в договоре. Мы пошли на этот небольшой риск.
Оценщик посетил квартиру для подтверждения её рыночной стоимости.
Оценка квартиры была завершена, и её стоимость оказалась выше цены, по которой мы её покупаем. Это хороший знак, поскольку если бы оценочная стоимость была ниже, банк предоставил бы ипотеку, основываясь на своей оценке, а не на фактической стоимости покупки.
Менеджер предложил предварительно оформить страховку на жизнь, страхование квартиры и охранную систему. С началом биллинга ближе к концу следующего месяца (уже после подписания ипотеки). Это также должно было повысить наши шансы.
Эти услуги снижают процентную ставку по ипотеке, а также являются обязательными в первые 3 года (по словам менеджера).
Стандартная ставка - 3.95% годовых. Если перевести зарплату в банк, но не приобретать никакие дополнительные услуги - 3.6% годовых. Если перевести зарплату в банк, и приобретать страховку жизни, страховку жилья и охранную систему - 2.95% годовых.
Конечно, выгоднее брать как можно меньше услуг, суммарно вы заплатите меньше денег (даже с учетом повышенного процента по ипотеке).
Важно, что страховка на жилье обязательна в течение всего срока ипотеки. Но вы не обязаны покупать ее именно в банке, можно брать где угодно, главное чтобы она удовлетворяла необходимым критериям (они указаны в вашем ипотечном договоре).
Я пришел в банк, чтобы пересчитать кредитный рейтинг. И он не улучшился…
Это означало, что банк может дать только 80% ипотеки. Были немного смешанные чувства, с одной стороны я был рад, что мы можем двигаться дальше, с другой - 80% для нас было не так комфортно, как 90%.
Я сразу же подписал необходимые документы для получения 80%. В этот же день менеджер банка связался с риелтором, чтобы договориться о встрече с нотариусом для финального подписания договора купли-продажи примерно через 10 дней.
Закрыл накопительный счет, который оформлял ранее для улучшения кредитного рейтинга.
У менеджера я уточнил точную сумму, которая должна быть на счету в день сделки. Она включает:
Приятная новость была в том, что налог ITP будет немного ниже 10%, так как моя жена моложе 36 лет и не работает (половина налога будет оплачена мной по ставке 10%, а другая половина - моей супругой, по заниженной ставке 8%).
Мы подписали в банке много документов, подтверждающих условия ипотеки, а также изучили инструкцию с информацией о штрафах и задержках платежей.
Самый странный день из всего процесса, который сильно выбивается из общей картины.
Нам нужно было приехать на предварительную встречу с нотариусом. Всего встреч с нотариусом должно быть две: первая - предварительная, где вам объясняют условия ипотеки, просят заполнить опросник чтобы убедиться что вы все правильно понимаете; вторая - финальное подписание покупателем и продавцом, передача ключей.
Нас предупредили, что на финальную встречу нужно будет прийти с переводчиком (к сожалению испанский мы еще не выучили).
Я подумал, что на предварительную встречу можно переводчика не брать, это же предварительная встреча. А еще, я подумал, что не нужно брать с собой никакие документы :) Нотариус был, мягко говоря, удивлен такому подходу. Моя жена, мягко говоря, тоже. Да я и сам удивился, в Украине я бы никогда не догадался так сделать, но за 2 года в Испании немного расслабился.
Хорошо, что удалось все сделать, отправили документы на email, и воспользовались ChatGPT в качестве переводчика. Но я не рекомендую повторять наш опыт, как сказал нотариус “вы что, документы нужно ВСЕГДА брать с собой на такие встречи”. Мы справились примерно за полчаса, заполнили и подписали опросник, и пошли пить кофе.
Этим должен заниматься риелтор, но я привык все контролировать. Она пообещала предоставить все необходимые квитанции и сертификаты, чтобы я убедился что нет долгов за воду, электроэнергию, газ (это редкость, но в нашей квартире проведен газ), фонд сообщества жильцов.
С водой, электроэнергией, газом - нет проблем. Даже если долги и есть, они остаются на предыдущем владельце, теоретически вы вообще не при делах и вам ничего не нужно будет покрывать. Но вот с фондом объединения жильцов сложнее, по закону вам переходят долги за последние 3 года (если они есть). Поэтому очень важно заранее проверить наличие документа Certificado de estar al corriente de pago, который подтвердит что нет никаких задолженностей перед фондом объединения жильцов (Comunidad de Propietarios).
В этот день было финальное подписание документов.
Мы договорились о встрече с продавцом за 45 минут до подписания у нотариуса, чтобы еще раз посмотреть квартиру. Нам необходимо было убедиться, что квартира по прежнему в таком же состоянии, в котором она была при последнем просмотре. Во время просмотров мы уточняли у риелтора, останется ли вся мебель в квартире, нам сказали “если хотите - мебель оставят”. Мы решили брать с мебелью, потому что вскоре после подписания к нам планировали приехать родственники, и мы их решили заселить в свою квартиру.
Нас ждал, черт подери, сюрприз. Забегая вперед, день был стрессовый.
Мы зашли в квартиру перед подписанием, и обнаружили что в ней нет почти всей мебели и холодильника. Около часа мы решали, что делать.
К сожалению риелтор забыла передать владельцу, чтобы он оставил мебель. И он все вывез, часть выбросил. После долгих споров, мы договорились о том, что продавец оставляет нам залог, и мы подписываем договор купли-продажи. А через 2 дня продавец привозит в квартиру 3 кровати с матрасами, письменный стол, обеденный стол, 6 стульев и холодильник. После чего мы вернем ему залог.
После просмотра мы пошли на финальное подписание к нотариусу, на этот раз с другом который хорошо говорит по-испански :) А еще, мы решили взять с собой документы, сегодня они точно понадобятся!
Подписание заняло полтора часа, мы очень дотошно все перепроверяли и переспрашивали, прежде чем что-либо подписывать.
Мы забрали ключи, теперь проект “оформление ипотеки”, который занял около полутора месяцев - позади, почти…
После подписания риелтор переоформила договоры на коммунальные услуги на нас (электроэнергия, газ). Воду и фонд объединения жильцов пришлось переоформлять в другой день (заняло час, риелтор сходила со мной в офисы и помогла все сделать).
Казалось бы, все, можно расслабиться. Но нет, обнаружилась еще одна проблема. После того как мы подписали все документы у нотариуса, менеджер банка в течение часа сделал перевод продавцу с моего счета. И он почему-то перевел на 2000 евро больше, чем нужно было.
На следующий день пришлось идти в банк разбираться. Обнаружилась еще одна ошибка, на этот раз в предварительном договоре (Arras). Когда мы его подписывали, я оставил 3000 евро залог (банковским переводом на счет агентства). В какой-то момент банк попросил меня прислать Arras, но у меня на руках оказался экземпляр только с моей подписью (не спрашивайте почему, всему виной человеческий фактор, и то что мы были очень уставшие в тот день). Я попросил риелтора прислать мне документ, где будет ее подпись. Она прислала, но по какой-то причине там была указана сумма залога 1000 евро вместо 3000 евро. Я не придал этому значения (опять же, не спрашивайте почему, это моя ошибка).
Из-за этого получилось, что банк перевел на 2000 больше продавцу, потому что у банка было зафиксировано что я оставил 1000 евро залога, а не 3000 евро.
Пришлось еще день разбираться с риелтором и продавцом, чтобы они все перепроверили.
Через 2 дня мы встретились, для того чтобы:
Продавец перевел мне на счет 2000 евро, с комментарием “Devolución por exceso de transferencia”. Также, я настоял на том, чтобы мы подписали документ, в котором было указано что банк по ошибке перевел на счет продавца на 2000 евро больше, что продавец с этим согласен, и что он вернул мне деньги банковским переводом на конкретный IBAN. И что у сторон нет претензий друг к другу. Не знаю, насколько это было необходимо, но такой у меня подход.
С мебелью получилось весело, я был уверен что агентство воспользуется услугами грузчиков. Но нет, они решили все заносить сами (бывший владелец, его супруга, риелтор со своим начальником) :) Я тоже подключился, поэтому в целом мы быстро справились, хорошо что все поместилось в лифт.
В среду вечером, наконец-то, весь процесс был завершен. Никто никому не остался должен, и мы смогли спокойно выдохнуть. Следующий проект - ремонт в квартире :)
Я внимательно прочитал договор купли-продажи (100 страниц), в нем также описаны условия ипотеки. Выпишу здесь самые интересные моменты. Конечно, это может отличаться от вашего договора в вашем банке, но думаю будет полезным ориентиром, чтобы понимать общую картину.
Спасибо, что дочитали до конца. Я очень надеюсь, что информация была вам полезна и спасет от возможных ошибок. Желаю пройти процесс получения ипотеки максимально гладко!
Напомню, что у меня есть очень подробный документ про регистрацию и ведение аутономо. Ниже полезные ссылки, если вы уже аутономо или планируете регистрировать в будущем:
Обнял!