Одна з причин, чому я зареєструвався як аутономо - можливість отримати іпотеку.
Нещодавно ми з дружиною отримали іпотеку у Валенсії на 80% від вартості квартири (2,95% річних). І це при тому, що я був аутономо менше 8 місяців і не мав річної декларації (renta). Увесь процес зайняв менше півтора місяців: від першого походу до банку з питанням «Чи можливо отримати іпотеку і що для цього потрібно?» до отримання ключів від квартири. Також зазначу, що в Іспанії ми живемо за тимчасовим захистом для українців.
Коротко про квартиру: площа 120 квадратних метрів, 5 кімнат (лише одна з вікном у внутрішній двір), великий зал, 2 санвузли, окрема кухня з галереєю, балкон, будинок з ліфтом. У квартирі частково зроблено ремонт. Сам будинок дуже доглянутий, кілька років тому було проведено капітальний ремонт під’їзду, фасаду та даху. До метро - 2 хвилини пішки, до центру Валенсії - 5 хвилин на метро. Ціну квартири не розголошую.
Процес міг зайняти менше часу, якби ми до останнього не боролися за 90% іпотеку (на яку у нас були гарні шанси).
Сума, яка знадобилася для отримання іпотеки: 20% авансового платежу від вартості квартири, 9% податку ITP (податок на передачу майна), 4000 євро комісія агентства, приблизно 1000 євро за нотаріальні послуги, плюс ще до 1000 євро на різні дрібні витрати (частину з них повернуть пізніше).
Загалом, я б не сказав, що увесь процес був дуже складний, скоріше середньої складності. Багато де ми з дружиною повинні були бути присутніми разом із нашим маленьким сином, що іноді ускладнювало завдання (перегляди квартир, походи до банку, нотаріуса тощо). Також через те, що я не знаю іспанської, доводилося спілкуватися через Google Translate і ChatGPT, що значно ускладнювало весь процес.
Весь процес отримання іпотеки я докладно описав нижче, сподіваюся, мій досвід буде вам корисним.
Невелика примітка: якщо ви плануєте реєструватися як аутономо, ці посилання можуть бути корисними:
Спочатку я планував написати статтю у форматі щоденника, щоб докладно описати, що саме і коли мені довелося робити. Однак у процесі зрозумів, що формат есе підходить набагато краще. Інформації виявилося надто багато, і мені захотілося не просто перерахувати події, а й поділитися своїми роздумами.
Важливий дисклеймер: я не є експертом з нерухомості чи отримання іпотеки. У цьому есе описаний мій суб’єктивний досвід, із деякими суб’єктивними рекомендаціями та роздумами. Ваш досвід може відрізнятися, а також я міг щось не передбачити чи припуститися помилок.
Як я вже сказав на самому початку, ми навіть і не планували отримувати іпотеку найближчим часом. Ми хотіли спробувати зробити це, у найкращому випадку, наступного року. Але нам випадково вдалося зараз.
Ми з дружиною завжди намагаємося дотримуватись ймовірнісного підходу, особливо у питаннях, де багато хто каже “не можна”, “не вийде” тощо. Між “нульовими шансами” (коли ти взагалі нічого не пробуєш) та “дуже малими шансами” є величезна прірва. Якщо є можливість спробувати використати навіть маленькі шанси, це потрібно робити, в чому ми переконалися ще раз.
Дякую кільком людям із чату, які допомогли з деякими питаннями, в яких я не розбирався, і поділилися своїми успішними кейсами отримання іпотеки.
Якщо інформація про іпотеку буде вам корисною, і ви захочете подякувати мені за мою працю, зазирніть до секретного розділу.
Дружина майже змусила мене піти до банку - просто спитати, чи буде взагалі можливість отримати іпотеку і що для цього потрібно. У цей момент ми навіть і не сподівалися робити це найближчим часом. Мета походу була попередньо дізнатися основні нюанси, щоб спробувати отримати іпотеку наступного року.
Серед моїх знайомих було два успішні кейси отримання іпотеки в CaixaBank, тому я пішов спочатку саме туди.
У банку сказали, що з моїм доходом та наявними документами можна спробувати подати заявку на іпотеку. Список необхідних документів:
Усі ці документи легко надати, якщо ви аутономо. Але у мене була проблема, що річної декларації (renta) за минулий рік (2023) не було, бо діяльність аутономо я почав вести у 2024. Замість річної декларації я міг надати лише квартальні декларації за 3 квартали поточного року. Це серйозна проблема, яка значно знижує шанси на схвалення іпотеки.
Менеджер пояснив два можливі варіанти іпотеки:
Спочатку потрібно знайти конкретний об’єкт нерухомості, а потім прийти до банку та подати заявку на іпотеку.
Також менеджер роздрукував мені симуляцію іпотеки на 30 років із внеском 10%. У цій симуляції відображені щомісячні внески, відсоток за іпотекою тощо.
Цього ж вечора ми з дружиною почали пошук квартири. На сайтах із банківською нерухомістю вибір був невеликим, і жоден із варіантів не підійшов за нашими критеріями. Тому ми почали шукати на Idealista і одразу ж відправили кілька заявок на перегляд.
Ми склали детальну таблицю, щоб можна було зручно відстежувати всі варіанти, які ми вже переглянули чи плануємо переглянути. У таблиці була така інформація: ціна, посилання на об’єкт, контакти, район, площа (житлова/загальна), кількість кімнат, кількість санвузлів, наявність балкона/тераси, поверх, рік побудови, дата запланованого перегляду та наш коментар.
Невеликий відступ, щоб було зрозуміліше, чому далі події розвивалися так швидко.
Перший рік життя у Валенсії ми з дружиною ретельно обійшли майже всі райони Валенсії, і у нас сформувалося розуміння, в яких районах ми хотіли б жити, а в яких - ні в якому разі. Також, на момент пошуку квартири у нас вже був дуже хороший досвід та розуміння, за якими критеріями потрібно обирати, на що звертати увагу та які зараз ціни на ринку. Протягом року ми переглядали багато контенту про нерухомість і регулярно моніторили варіанти на Idealista.
Спочатку ми хотіли шукати житло у двох конкретних районах, але пізніше зупинилися на одному (який нам найбільше подобається). Ми не розглядали 0 та 1 поверхи, оскільки на них менше світла, більше шуму з вулиці, вихлопів від машин та інших запахів, потенційні проблеми з вологістю, таргани. Також вирішили шукати будинок із ліфтом, квартиру на 4-5 кімнат (бажано з 2 санвузлами), з балконом або терасою.
У перший день ми переглянули три квартири в одному районі. Одна з них нам дуже сподобалася, інші - ні. Кожен перегляд зайняв приблизно пів години, на цьому етапі нам було достатньо поверхово ознайомитися з варіантами. Усі враження від квартир ми одразу ж “законспектували” за допомогою ChatGPT, щоб потім не плутатися і нічого не забути.
Наступного дня ми переглянули ще дві квартири в цьому ж районі. І вирішили купувати ту квартиру, яка сподобалася за день до цього.
Ми ще раз прогулялися до будинку і зустріли біля під’їзду мешканців, щоб детально розпитати їх про сам будинок та сусідів (рівень шуму, можливі проблеми).
З моменту відправлення заявки на Idealista до моменту нашого рішення, що ми беремо саме цю квартиру, минуло 3 дні. Мені здається, швидше обрати ми б і не змогли. Навіть квартиру для оренди ми шукали довше, приблизно тиждень.
Перед тим як залишити завдаток за квартиру, ми вирішили ще раз її оглянути. Цього разу ми запросили спеціаліста, який займається ремонтами і добре в цьому розбирається. Знайти такого спеціаліста виявилося досить складно, бо не всі розуміли наш запит і що саме нам потрібно.
Він допоміг нам ретельно оглянути всю квартиру, це зайняло півтори години. Рекомендую не призначати довгі перегляди під час сієсти - наш рієлтор дуже розлютилася і наприкінці сказала: “Закругляйтеся!” :)
Метою цього огляду було знайти критичні проблеми, через які квартиру не варто було б купувати або які могли б бути аргументом для зниження ціни.
Нам пощастило, і разом із рієлтором також був власник квартири, який зміг відповісти на багато питань. У результаті, спеціаліста з ремонтів і нас все влаштувало, ті недоліки, які ми знайшли, були некритичними. А ще, нам вдалося сторгуватися на 10 тисяч євро дешевше.
Після перегляду ми одразу ж вирушили до офісу агентства, щоб забронювати квартиру і залишити завдаток. Підписання Arras зайняло ще приблизно годину, ми залишили завдаток у розмірі 3000 євро.
Arras - це попередній договір або угода про завдаток, яка використовується в Іспанії при купівлі нерухомості. Цей документ фіксує зобов’язання між продавцем і покупцем до підписання основного договору купівлі-продажу.
У нашому Arras було зазначено, що якщо жоден із банків не схвалить нам іпотеку, то нам повернуть завдаток у розмірі 3000 євро.
Загалом, я дуже поверхово розбираюся у цьому питанні, тому довелося консультуватися з ChatGPT, шукати інформацію на YouTube, а також розпитувати друзів, які купували квартири у Валенсії. Також ми проконсультувалися зі знайомою рієлторкою перед бронюванням квартири, щоб переконатися в адекватності ціни та порадитися щодо торгу.
Я перелічив критерії, на які ми звертали увагу під час перегляду квартири. Список не претендує на вичерпність, але, як мені здається, є гарною відправною точкою.
Вдень рієлтор надіслала мені Nota Simple (документ з інформацією про нерухомість), після чого мені потрібно було йти до банку. Але цього дня було вже пізно, до закриття банку залишалося мало часу, тому довелося перенести візит.
Ми з дружиною прийшли до банку з усіма документами і подали заявку на іпотеку. Довелося багато підписувати, і все зайняло більше години. Менеджер здивувався, як ми встигли за кілька днів знайти квартиру :)
Все, з цього моменту нам залишалося тільки чекати рішення банку.
Наступного дня менеджер написав мені, щоб я прийшов до банку. Виявилося, що банк вже схвалив іпотеку на 80% і 90%, але для отримання 90% нам необхідно було подати заявку на державну програму IVF Vivienda (це робиться онлайн і досить швидко).
Я зрадів, але поставився скептично, бо не знав, що це за програма і чи легко її оформити. На жаль, ми з дружиною не підходили за одним критерієм: потрібно було мати 2 роки офіційно підтвердженого проживання у Валенсійській спільноті (з пропискою). У нас було лише півтора року.
З цього дня ми могли в будь-який момент підписувати іпотеку на 80%, тому що вона вже була підтверджена. Але ми вирішили боротися за отримання 90%, і ця боротьба тривала аж 18 днів. Якби ми відразу погодилися на 80%, увесь процес зайняв би менше місяця. Але нам дуже хотілося отримати 90%.
Менеджер повідомив, що є ймовірність схвалення іпотеки з покриттям 90% без використання програми IVF Vivienda, якщо я відкрию рахунок у банку і переведу на нього частину коштів. Також мій поточний кредитний рейтинг RISA становить 3.1. Якщо вдасться знизити його до 2.9, банк зможе підтвердити покриття 90%.
Кредитний рейтинг RISA - це внутрішній рейтинг CaixaBank, який допомагає банку приймати рішення при видачі іпотечних кредитів, оцінюючи ризики, пов’язані з можливим неплатоспроможністю позичальника. На нього можуть впливати: кредитна історія, поточні фінансові зобов’язання, доходи та стабільність зайнятості, особисті дані (вік, сімейний стан, кількість утриманців). Також позитивно впливає історія взаємовідносин із банком (отримання зарплати, купівля банківських продуктів).
Якби я знав це заздалегідь, я б спочатку відкрив рахунок у CaixaBank замість Santander під час реєстрації аутономо. Ймовірність отримання іпотеки на 90% була б вищою.
Я відкрив рахунок і в той же день перевів на нього трохи більше 20 тисяч євро (як сказав менеджер, цього достатньо). Тепер потрібно було почекати пару тижнів до початку наступного місяця, поки оновиться кредитний рейтинг. Також мене попросили перенаправити платежі за аутономо до CaixaBank замість Santander.
У четвер і п’ятницю я також обійшов усі інші великі банки (усього до 10). Майже всі банки відмовили мені майже одразу через відсутність Renta (річної декларації) за 2023 рік. В одному з банків менеджер спробувала подати заявку, але через 2 години зателефонувала і повідомила про відмову.
Менеджер порадив мені відкрити накопичувальний рахунок. Сказав, що це може підвищити мої шанси на перерахунок кредитного рейтингу. А також зазначив, що цей рахунок можна буде закрити приблизно через місяць (це коштуватиме близько 20 євро). Я вирішив спробувати і цей варіант.
Менеджер банку зв’язався з рієлтором, щоб призначити дату візиту оцінювача для оцінки квартири. Оцінка коштувала близько 300 євро, і банк пообіцяв повернути ці гроші, якщо іпотека буде оформлена.
Банк запросив попередній договір, який підтверджує внесення завдатку (Arras).
Не чекаючи початку наступного місяця, менеджер спробував перерахувати мій кредитний рейтинг заздалегідь - але нічого не змінилося.
Я підписав дозвіл на проведення оцінки і надав додаткові документи, які підтверджують відсутність заборгованостей перед Hacienda та Seguridad Social.
Ми домовилися з рієлтором і продавцем зачекати до 5-го числа наступного місяця, щоб перерахувати кредитний рейтинг. Якщо нам не схвалять іпотеку на 90%, то ми будемо брати іпотеку на 80%.
Проте був один невеликий нюанс: якщо ми зрештою не оформимо іпотеку, то нам не повернуть завдаток у розмірі 3000 євро. Це через те, що на момент 5-го числа наступного місяця мине вже більше 20 днів, передбачених у договорі. Ми вирішили піти на цей невеликий ризик.
Оцінювач відвідав квартиру для підтвердження її ринкової вартості.
Оцінка квартири була завершена, і її вартість виявилася вищою за ціну, за якою ми її купуємо. Це хороший знак, оскільки якщо б оціночна вартість була нижчою, банк надав би іпотеку, ґрунтуючись на своїй оцінці, а не на фактичній вартості покупки.
Менеджер запропонував попередньо оформити страхування життя, страхування житла та охоронну систему, з початком білінгу ближче до кінця наступного місяця (вже після підписання іпотеки). Це також мало підвищити наші шанси.
Ці послуги знижують процентну ставку за іпотекою і є обов’язковими протягом перших трьох років (за словами менеджера).
Звичайно, вигідніше брати якомога менше послуг, оскільки загалом ви заплатите менше грошей (навіть з урахуванням підвищеного відсотка за іпотекою).
Важливо зазначити, що страхування житла є обов’язковим протягом усього терміну іпотеки. Але ви не зобов’язані купувати його безпосередньо в банку; можна оформити його в будь-якій компанії, головне, щоб воно відповідало необхідним критеріям (вони зазначені у вашому іпотечному договорі).
Я прийшов до банку, щоб перерахувати кредитний рейтинг. І він не покращився…
Це означало, що банк може надати лише 80% іпотеки. Почуття були змішані: з одного боку, я був радий, що ми можемо рухатися далі, з іншого - 80% для нас було не так зручно, як 90%.
Я одразу ж підписав необхідні документи для отримання 80%. Того ж дня менеджер банку зв’язався з рієлтором, щоб домовитися про зустріч із нотаріусом для фінального підписання договору купівлі-продажу приблизно через 10 днів.
Я закрив накопичувальний рахунок, який відкривав раніше для покращення кредитного рейтингу.
У менеджера я уточнив точну суму, яка має бути на рахунку у день угоди. Вона включає:
Приємна новина була в тому, що податок ITP буде трохи нижчим за 10%, оскільки моя дружина молодша за 36 років і не працює (половину податку оплачую я за ставкою 10%, а іншу половину - моя дружина за зниженою ставкою 8%).
У банку ми підписали багато документів, які підтверджують умови іпотеки, а також ознайомилися з інструкцією з інформацією про штрафи та затримки платежів.
Найдивніший день усього процесу, який сильно відрізнявся від решти.
Нам потрібно було приїхати на попередню зустріч із нотаріусом. Загалом зустрічей із нотаріусом має бути дві: перша - попередня, де вам пояснюють умови іпотеки, просять заповнити анкету, щоб переконатися, що ви все правильно розумієте; друга - фінальне підписання покупцем і продавцем, передача ключів.
Нас попередили, що на фінальну зустріч потрібно буде прийти з перекладачем (на жаль, іспанську ми поки що не вивчили).
Я подумав, що на попередню зустріч перекладача можна не брати - це ж попередня зустріч. А ще я подумав, що не потрібно брати із собою жодних документів :) Нотаріус був, м’яко кажучи, здивований таким підходом. Моя дружина, м’яко кажучи, теж. Та й я сам здивувався - в Україні я б ніколи так не зробив, але за 2 роки в Іспанії трохи розслабився.
На щастя, все вдалося вирішити: ми надіслали документи на email і скористалися ChatGPT як перекладачем. Але я не рекомендую повторювати наш досвід. Як сказав нотаріус, “на такі зустрічі потрібно ЗАВЖДИ брати всі документи”. Ми впоралися приблизно за пів години, заповнили й підписали анкету, а потім пішли пити каву.
Цим має займатися рієлтор, але я звик все контролювати сам. Вона пообіцяла надати всі необхідні квитанції та сертифікати, щоб я переконався, що немає боргів за воду, електроенергію, газ (це рідкість, але в нашій квартирі проведений газ) і фонд об’єднання співвласників.
З водою, електроенергією та газом проблем немає. Навіть якщо борги є, вони залишаються на попередньому власнику; теоретично ви взагалі не при справах і вам нічого не потрібно буде покривати. Але з фондом об’єднання співвласників складніше: за законом, вам переходять борги за останні 3 роки (якщо вони є). Тому дуже важливо заздалегідь перевірити наявність документа Certificado de estar al corriente de pago, який підтверджує, що немає жодних заборгованостей перед фондом об’єднання співвласників (Comunidad de Propietarios).
Цього дня відбулося фінальне підписання документів.
Ми домовилися про зустріч із продавцем за 45 хвилин до підписання у нотаріуса, щоб ще раз оглянути квартиру. Нам потрібно було переконатися, що квартира досі в такому ж стані, як під час останнього перегляду. Під час переглядів ми уточнювали у рієлтора, чи залишаться меблі у квартирі, і нам сказали: “Якщо хочете - меблі залишать.” Ми вирішили брати з меблями, тому що невдовзі після підписання до нас планували приїхати родичі, і ми хотіли поселити їх у свою нову квартиру.
На нас чекав сюрприз. Забігаючи наперед: день виявився стресовим.
Коли ми зайшли у квартиру перед підписанням, виявилося, що майже всі меблі та холодильник зникли. Близько години ми вирішували, що робити.
На жаль, рієлтор забула передати власнику, щоб той залишив меблі. Він усе вивіз, а частину навіть викинув. Після тривалих обговорень ми домовилися, що продавець залишить нам завдаток, і ми підпишемо договір купівлі-продажу. А через два дні продавець привезе до квартири три ліжка з матрацами, письмовий стіл, обідній стіл, шість стільців та холодильник. Після цього ми повернемо йому завдаток.
Після огляду ми вирушили на фінальне підписання до нотаріуса-цього разу з другом, який добре говорить іспанською :) А ще ми вирішили взяти із собою документи - сьогодні вони точно знадобляться!
Підписання зайняло півтори години, ми дуже уважно все перевіряли та уточнювали перед тим, як щось підписати.
Ми отримали ключі, і тепер “іпотечний проєкт,” який тривав близько півтора місяця, позаду… майже.
Після підписання рієлтор переоформила договори на комунальні послуги на нас (електроенергія, газ). Воду та фонд об’єднання співвласників довелося переоформлювати в інший день (це зайняло годину, рієлтор пішла зі мною в офіси й допомогла все зробити).
Здавалося б, все зроблено, можна розслабитися. Але ні, виникла ще одна проблема. Після того як ми підписали всі документи у нотаріуса, менеджер банку протягом години здійснив переказ продавцю з мого рахунку. І він чомусь перевів на 2000 євро більше, ніж потрібно було.
Наступного дня довелося йти в банк розбиратися. Виявилася ще одна помилка, цього разу в попередньому договорі (Arras). Коли ми його підписували, я вніс завдаток у розмірі 3000 євро (банківським переказом на рахунок агентства). У якийсь момент банк попросив мене надіслати Arras, але в мене на руках був лише примірник із моїм підписом (не питайте чому - у всьому винен людський фактор і те, що ми були дуже втомлені того дня). Я попросив рієлтора надіслати мені документ із її підписом. Вона надіслала, але з якоїсь причини там була вказана сума завдатку 1000 євро замість 3000 євро.
Я не звернув на це уваги (знову ж таки, не питайте чому - це моя помилка).
Через це вийшло, що банк перевів на 2000 євро більше продавцю, тому що у банку було зафіксовано, що я залишив 1000 євро завдатку, а не 3000 євро.
Довелося витратити ще один день, щоб розібратися з рієлтором і продавцем, аби вони все перепровірили.
Через два дні ми зустрілися, щоб:
Продавець переказав мені на рахунок 2000 євро з коментарем “Devolución por exceso de transferencia” (“Повернення за надмірний переказ”). Також я наполіг, щоб ми підписали документ, у якому було зазначено, що банк помилково переказав на рахунок продавця на 2000 євро більше, що продавець із цим згоден і що він повернув мені гроші банківським переказом на конкретний IBAN. Також у документі зазначалося, що сторони не мають претензій одна до одної. Не знаю, наскільки це було необхідно, але такий у мене підхід.
Ситуація з меблями була кумедною - я був упевнений, що агентство скористається послугами вантажників. Але ні, вони вирішили все заносити самі (колишній власник, його дружина, рієлтор і її начальник) :) Я теж долучився, тому загалом ми впоралися швидко. Добре, що все вмістилося в ліфт.
Увечері в середу весь процес, нарешті, було завершено. Ніхто нікому нічого не залишився винен, і ми змогли спокійно видихнути. Наступний проєкт - ремонт у квартирі :)
Я уважно прочитав договір купівлі-продажу (100 сторінок), у ньому також описано умови іпотеки. Тут я випишу найцікавіші моменти. Звичайно, це може відрізнятися від вашого договору у вашому банку, але думаю, це буде корисним орієнтиром для розуміння загальної картини.
Дякую, що дочитали до кінця. Дуже сподіваюся, що ця інформація була корисною і допоможе уникнути можливих помилок. Бажаю пройти процес отримання іпотеки максимально гладко!
Нагадую, що в мене є дуже детальний документ про реєстрацію та ведення аутономо. Нижче корисні посилання, якщо ви вже аутономо або плануєте реєструватися в майбутньому:
Обняв!